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保利地产“千日革新” 期待重回行业前三

本文来源于:时代周报 2018/04/24 0

4月16日,保利地产发布2017年财报显示,2017年保利以3092亿元的签约销售规模稳居行业前五,同比增速达到了47.2%,市占率达到2.31%,较 2016年扩大0.57个百分点,市场份额稳步提升。

时代周报记者 胡天祥 发自广州

保利地产在今年实现了“回到行业前五”的承诺,但对于宋广菊及其团队而言,如何在接下来两年时间里超越碧桂园、万科、恒大其中一个,继而“站到行业前三”,才是最大的挑战。

4月16日,保利地产发布2017年财报显示,2017年保利以3092亿元的签约销售规模稳居行业前五,同比增速达到了47.2%,市占率达到2.31%,较 2016年扩大0.57个百分点,市场份额稳步提升。另外,保利地产以13.5%的净利润率实现了156亿元的归母净利润,同比增幅达到25.8%,一扫前两年的疲态。

数据还显示,保利地产2017年毛利率达到31.05%,同比提升2.05%,净利率则达到13.45%,根据中原地产统计,2017年主流房企平均净利率为12.4%。

保利地产总经理刘平曾在股东会上坦承因为城市布局、周期性战略等因素,与上述前三名企业的差距确实存在。“但对于要继续保持第一方阵地位的保利而言,不会放任这种差距继续增加。”

总经理刘平表示要“保持第一方阵”,董事长宋广菊则在2017年股东大会上给出了一个更为“量化”的指标:2018年保利地产回到前五是可以的,而对未来两三年保利再站到前三的位置我是有信心的。

“曾经我们也快过,曾经我们也年轻过。”宋广菊把房地产行业比喻成马拉松。而投资者所关注的,则是谁能“笑到最后”!

加码三四线城市布局

“有规模才有江湖地位,有江湖地位才有话语权。”新城控股高级副总裁欧阳捷告诉时代周报记者,按照目前的趋势来看,所以的资源都在向大房企集中,银行等金融机构也很少再给百强房企以外的房企贷款。房地产与金融资深评论人黄立冲也对时代周报记者表示,理论上来说在同等业绩比率表现下,规模越大债务评级越高,你的融资成本也越低。

于是,保利地产管理层开始将“如何做大规模”列为接下来的工作重点之一。

2017年,保利地产支出2765亿元共拓展项目204 个,新增容积率面积4520万平方米。2015年和2016年,保利在土地方面的支出分别为656亿元、1214亿元,拓展项目分别为50个、112个,拓展容积率面积1308万平方米、2404万平方米。不过由于保利拿地力度的明显加大,该公司短期偿债压力较去年提升15.3个百分点至43.5%,同时净负债率也攀升至86.5%。

除了拿地金额增加,2017年保利地产还加大了对三四线城市的布局。这源自近年来一二线城市楼市调控加码,购房者逐步向三四线城市“倾斜”的市场现实。

宋广菊说,目前碧桂园、万科、恒大这几家房企能快速发展除了得益于产品标准化和灵活的民营企业机制外,其大背景是重点一二线城市调控,资金流向了碧桂园、恒大长期坚守的三四线城市,其亦因此获得了市场红利。据克尔瑞的数据显示,单是2017年上半年,三四线楼市成交面积占全国商品房成交面积比例已上升到75%,较去年增加13个百分点。

为此保利在2017年新进入城市24个,其中占比较大的是芜湖、盐城、衡水、梅州这样的三四线城市。具体城市占比上,保利在三四线城市的拓展面积和金额分别占比37%、18%。2015年,这一数字仅分别为15%和7%。而从城市销售业绩结构来看,保利地产2017年三四线城市销售占比升10个百分点至18%。截至2017年末,保利地产待开发土地储备面积9090万平方米,其中一二线城市土地储备面积占比约63%,三四线城市占比约37%。

除了加码三四线城市布局,保利地产还提出要把握央企整合机遇,争取实现对全国或区域规模性房企的并购。2016年以来,在控股方保利集团的统筹安排下,保利地产通过分批方式在广州、南京等15个城市累计收购中国航空工业集团有限公司(下称“中航”)旗下20个项目,新增规划容积率面积910万平方米。

保利地产管理层曾在投资者大会上透露,除了将继续积极推进中航旗下其他地产业务板块的整合工作外,例如鲁能地产是非地产主业的央企中地产业务体量较大的,公司也在积极关注。据悉,保利地产还专门成立并购团队,意在积极推进集团内部地产业务板块整合及中钢、中国建材等多家企业的旧改资源并购。

地产主业之外,保利地产还加大了多元业务的拓展。宋广菊说,多元化其实是房地产企业发展到一定阶段的必然动作,未来保利的多元化战略,还是会以房地产为主,同时适度扩展建筑、代理、物业、长租公寓、商业、金融等相关产业。刘平透露,保利的多元化业务在未来几年的占比基本会保持在10%-20%之间。

推行跟投制度

除了对外加大扩张力度,保利地产内部也在发生着改变。

时代周报记者获悉,为适应规模化发展,保利地产从2016年开始在原有二级治理架构基础上增设大区,形成“总部–大区–平台”的三级管理模式。新模式下,总部将负责实施战略管控和全业务板块的综合管理,区域负责战略执行和项目运营过程管理,平台公司具体负责业务执行。

除此之外,保利地产还参考万科和碧桂园的跟投机制,于2017年12月推出自己的项目跟投方案。方案显示,单一项目跟投总金额上限将不超过项目资金峰值的10%。跟投人员可通过申购专项资管计划或信托计划等合规的投资结构参与跟投。而在跟投人员范围上,碧桂园规定集团董事必须跟投,保利则与万科类似,董事、监事不能参与跟投。

华南一家民企营运总裁告诉时代周报记者,推行跟投制度的本意是希望员工的利益跟公司的利益一致的。长江证券分析师谢皓宇则表示,保利此次推出的项目跟投制机制,目的是为了强化收入与绩效的正向相关性,可能会在突破工资总额限制而不完全受制于国资委和上级单位上做一定探索。

关于保利的薪酬水平,曾任该公司副总经理的余英公开表示公司的薪酬与同行没法比:万科董事长、总经理的年薪大约是1500万元,保利地产200万元-300万元,万科副总平均年薪大约800万元,保利地产副总的年薪大约200万元。

而在“如何留住人才”问题上,目前管理层能做的,或许就是股权激励,虽然仅推出两轮,而第二轮还未行权。

时代周报记者获悉,继2012年推出首期股权激励后,保利在2016年6月开始推行第二期股票期权激励,激励对象为666名人员(包含董事)。据悉,第二期股权激励计划行权价格为8.72元,第一个行权期为2018年9月,行权比例占33%,

同业竞争待解

2017年末,保利地产还以现金方式收购保利(香港)控股有限公司50%股权。虽然年报并未过多提及此事,但对于双方而言,确是多年“拉锯战”有了结果。

2017年12月1日,保利地产董事会同意以51.53亿元的总交易代价收购公司实际控制人保利集团持有的保利香港50%股权。这其中包括23.82亿元的成交价及承接保利香港应偿还保利集团的股东借款本金和应付未付利息27.71亿元。

保利香港旗下主要资产是持有保利置业39.66%股权(实际拥有 40.39%表决权)。后者与保利地产之间则因共用“保利”商标、共同在国内进行房地产开发而长期存在业务重叠等同业竞争问题。保利集团曾在2012年出面调解,双方在内部签署了同业竞争协议,分区域而治。据媒体报道,协议规定保利地产不得进入深圳、苏州等市场,保利置业需撤出北京。但双方似乎并未按照那一纸协议严格执行。保利置业财报显示,公司拥有北京保利大厦75%权益。而自2017年末开始,保利地产则相继在深圳、苏州竞得多幅地块。

此次股权收购,意味着一度陷于“纠结”的保利地产与保利置业的整合将重回正轨。交易完成之后,保利地产除了间接获取保利置业19.83%股份(相当于20.2%表决权)、分享保利香港未来收益外,此后中国境内(不包括香港、澳门[楼盘] )新增的房地产开发项目也将由保利地产为主进行开发。

但即使是重新划分了拓展区域(指新增部分),保利地产和保利置业之间潜在的同业竞争,也并未随着本次交易完成而彻底解决。

据时代周报记者不完全统计,目前双方重叠城市包括广州、深圳、佛山、上海、北京、贵阳、武汉、重庆、苏州、宁波、英国伦敦共11个。时代周报记者致电保利地产证券事务部,询问双方已存在业务重叠的城市,将如何解决同业竞争问题,其工作人员表示“上述问题并不在公告披露范围内”。

保利置业管理层表示,关于股权性的调整,从保利置业自身而言,架构和治理没有发生变化,同时我们管理层也没有发生变化。“我们的主营业务仍然是以房地产开发为主业,包括中国大陆境内的房地产开发业务,以及香港、海外开发业务,业务上也没有什么变化。”管理层续称。

编辑:白培培
保利 革新 地产 行业
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