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欧阳捷:新城控股年内主基调仍为扩大规模

本文来源于:北京商报 2018/06/07 0

未来新城控股仍将以扩大规模为主基调,以一二线城市为核心,三四线城市作为辅助,主攻住宅及商业

2017年跻身房企千亿阵营后,新城控股依旧渴望扩大规模,在加速奔跑的路上,也试图用产品结构的调整来把控风险。日前,新城控股高级副总裁欧阳捷在接受北京商报记者采访时表示,未来新城控股仍将以扩大规模为主基调,以一二线城市为核心,三四线城市作为辅助,主攻住宅及商业,住宅通过高周转来提速现金回流,另一方面通过商业地产的布局来获取稳定的现金回报,这是新城控股加速扩张背后的逻辑所在。

2020年前八强占比最高达70%

如今,房地产行业集中度不断提升已是老生常谈。“逆水行舟,不进则退”,这句话也是近几年来房地产企业的真实写照。不过,在欧阳捷看来,行业集中度不断提升是大势所趋,对于身处其中的房企而言,“不是不进则退,而是不进则没”。

欧阳捷认为,行业集中度的速度正在加速,而且速度远超预期。目前,房地产正处在一般集中型阶段,前20强房企占据市场份额的20%-40%;在2020年,市场会进入一般寡占型市场,前8强的房企占据市场份额的40%-70%;之后,市场将进入高寡占型阶段,前8强房企将占据市场份额的70%。

此外,从金融资源的支持来看,更多的资金也会向大房企集中。“去年,我们认为房企融资门槛已经不是百强了,而是50强。也就是说,房企只有进入50强后,才有机会获得融资,确保在未来市场占有一席之地。”欧阳捷如是分析。

基于对房地产行业集中度不断提升的判断,新城控股早在2015年就提出2020年“冲刺千亿”的目标;随后又将目标改为2017年“冲千亿”,最终该公司在2017年完成销售额1265亿元,首次跻身房企千亿阵营。

提及“千亿”之后新城控股是否会对发展战略作出调整时,欧阳捷表示,未来3-4年新城控股仍将以扩大规模为主基调,以一二线城市为核心,三四线城市作为辅助。据了解,2018年新城控股的销售目标为1800亿元,按照这一目标,新城今年销售增幅将超过40%。

今年再建18座吾悦广场

值得注意的是,在新城控股加速奔跑的路上,注重住宅与商业两块业务的协同,在新城控股内部也被称为“双轮驱动”,这也是近年来新城控股一直在坚持的运作模式。

新城控股2017年财报显示,住宅业务收入218.37亿元,占比54.85%,综合体业务收入169.56亿元,占比42.59%。

“未来城市化的竞争将是以一线城市为核心的都市圈的竞争”,欧阳捷表示,“新城控股全国区域布局的逻辑是继续‘以上海为中枢,长三角为核心,并向珠三角、环渤海和中西部地区进行全国扩张’的‘1+3’战略布局,同时战略进入核心城市。”

商业地产方面,自2012年创建商业品牌“吾悦广场”以来,新城控股至今已在59个城市布局72座吾悦广场,截至2017年底已开业23座。欧阳捷透露,2018年计划再开业18座吾悦广场,争取到2020年实现全国开业100座。

在欧阳捷看来,“商业的持续经营,为公司创造了长期、稳定的现金流;丰富的商业配套有利于提高住宅产品的溢价水平以及竞争优势。这也是新城控股做商业的内在逻辑”。

防范资金风险

事实上,在垄断格局来临之前,做大规模仍是房企的最佳选择。而在规模化发展的路上,如何确保规模与利润的平衡,如何把控防范高速发展背后潜藏的资金风险,都是房企需要注意的关键点。

“稳健与高周转是新城控股发展的两个关键词”,欧阳捷称,企业要做大规模就要贯彻高周转模式。据统计,新城控股操盘的住宅项目从拿地到开盘平均周期为6个月,一年内即可实现现金流回正。

在欧阳捷看来,随着企业不断扩张,负债一定会逐渐增多,只要现金流能在保证经营的基础上覆盖掉债务就是安全的。新城控股坚持住宅与商业的双轮驱动,背后其实是对企业现金流的战略性思考,也是新城控股加速奔跑背后的企业逻辑。

“现金流关系到房企的生存问题”,欧阳捷表示,“关于如何确保良好现金流,我们做了两方面工作,一是通过销售住宅资产保证随时变现,二是持有商业地产以保证现金持续流入。”按照一个吾悦广场每年能提供一个亿的现金流计算,到2020年仅商业板块就能保证新城控股近100亿元的现金流量,将会大大降低企业资金风险。

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