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冯劲义或将加盟合生创展,辅佐“少主”化解资金之忧?

本文来源于:蓝鲸财经 2018/06/21 0

有消息传出,曾任绿都地产(下称:绿都)总经理的冯劲义,将加盟合生创展集团有限公司(下称:合生创展)任总裁一职。

原创 蓝鲸房产 石青玲

近日,有消息传出,曾任绿都地产(下称:绿都)总经理的冯劲义,将加盟合生创展集团有限公司(下称:合生创展)任总裁一职。在这之前,合生创展总裁一职已空缺了6年之久。

蓝鲸房产向合生创展求证,对方以不便接受采访为由,拒绝回应。而另一位内部人士则表示:“这个消息都在传,但目前还没正式下发任命通知。”

合生创展的创始人朱孟依崇尚高溢价“慢周转”,多年来,这个曾与碧桂园、中国恒大齐名“华南五虎”的房企,常年在此战略中保守前行。而在近两年房地产行业大行规模之道时,严重掉队的合生创展终于慢慢提速。

此次招募擅于冲规模的冯劲义加盟,也是其推进提速进程的明显表现。然而,对于刚刚接掌合生创展6年的“少主”朱桔榕而言,她对冯劲义的到来是排斥还是欢迎,还很难预测。但改革必然伴随着阵痛,也面临很多不为人知的阻力,冯劲义能否助其力挽狂澜?

突然加速变道所为何?

在2004年前后,合生创展曾是内地首家销售额超过100亿元的房企。但遗憾的是,在十年之后,众多房企追赶千亿规模之时,合生创展仍停留在百亿业绩苦苦挣扎。在近几年房企排行榜中的位置一度跌落至50名之外。

现在的局面与其创始人朱孟依,坚守“慢周转”的销售策略不无关系。低价购地、长期捂盘、缓慢开发,既要卖高溢价,也要赚取土地升值的钱,这是朱孟依惯用的手段,而这几乎是行业内公认的秘密。正因此,业界戏称朱孟依为“朱老农”。

坊间流传一个故事,朱孟依与曾经的合生创展助理总裁余洁之间,曾有过一次关于读书的谈话。朱孟依问余洁在读什么书,余洁说在读《孙子兵法》,研究开国皇帝们怎么打江山、守江山。朱孟依说,《孙子兵法》只讲手段,让人短期去拼规模和速度,只能取胜一时。做生意要多读《菜根谭》,懂得做人做事的方法,培养正确的世界观,学会淡定从容。

这是朱孟依崇尚“慢周转”的最佳写照。但最近种种迹象表明,合生创展正在发生变化。6月10日,宁波合生杭州湾国际新城开盘,当日售罄;5月22日,天津宝坻京津新城952套小高层取证,一次性推出合计10万平米房源。合生创展的项目正在全国多点开花。

此外,有消息称,2018年合生创展的销售额目标为300亿左右,是去年的3倍。

一位近距离观察合生创展的人士对蓝鲸房产表示:“过去合生创展开发周期较慢,但现在远郊盘开始采用快速滚动的开发模式,这体现了合生创展开发模式的转变。”该人士指出:“近年来,合生创展很少在公开土地招拍挂市场拿地。” 蓝鲸房产了解到,合生创展近几年拿地的方式多为收并购,环京区域正在加速拿地,目前正在谈判中。

不过,易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉蓝鲸房产:“销售节奏加快,多少是因为企业需要不断回笼资金。而且今年部分高端项目的限价政策比较严厉,可能也会对企业的高端项目销售业绩形成一定影响。”

改变确实正在合生创展发生,但这究竟是因为企业战略调整还是为了回笼现金流,蓝鲸房产向合生创展发去了采访函,但截至发稿前仍未收到回复。

提速背后的资金之忧

在2012年,朱孟依最宠爱的女儿朱桔榕接掌合生创展,以“少主”身份进入合生创展之后,朱桔榕仍固守其父的发展策略,延续慢节奏的轨道。

受此拖累,企业资金回笼速度持续走低,导致负债率高企。蓝鲸房产查阅合生创展2017年年报发现,2017年,合生创展的负债总额由2016年的765.88亿港元增长至875.76亿港元。其中,流动负债由2016年的347.03亿港元上涨至416.7亿港元。负债增加的同时,2017年合生创展现金及等价物同比减少10.85个百分点至53.97亿港元。与此同时,2017年合生创展营业收入为138.24亿港元,同比2016年下滑15%。负债增加而收入及现金减少,合生创展的资金压力可见一斑。

于企业而言,解决资金压力的方式在于开源节流,开源重在融资与销售两个环节,但目前合生创展这两方面的表现都不尽如人意。

合生创展热衷于开发大盘,如北京马驹桥的合生世界城、天津的京津新城、宁波的杭州湾及惠州的大亚湾。除此之外,合生创展还手持大量城市更新项目。但这些项目的特点均为高投入、慢回款,短时间内难对企业现金流有所裨益。

资金压力之下,合生创展寄希望于融资,却也不甚顺遂。2月22日,上交所发布公告称,合生创展拟发行总规模不超过人民币100亿元的住房租赁专项公司债券。如果能够获批,这笔资金对合生创展的重要性不言而喻。

蓝鲸房产从上交所获悉,目前,该债券状态处在“已反馈交易所意见”阶段。合生创展在回复函中表示:“目前北京合生世界村、北京合生世界花园、北京京润水上花园、北京滨江帝景、广州合生广场、天津君景湾和天津合生国际公寓七个项目均位于一 线城市的核心黄金地段,周边配套商业设施完善、交通便利,未来物业的升值空间巨大。为获取物业持续升值带来的收益,公司拟长期自持以上项目的部分物业,短期内不对外进行出售。”

蓝鲸房产查阅发现,这7个项目中有3个为商用项目,3个为住宅项目、1个为别墅项目,目前均已建成。值得注意的是,目前已建成的住宅及商住项目能否转化成租赁项目,政策尚无明确规定。从这个角