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共享办公迎来深度调整期, 如何摆脱“共享魔咒”?

本文来源于:财经网 白志敏 2019/04/08

过去一年间,扩张、并购、价格战、裁员潮在共享办公行业轮番上演,资本裹挟下蒙眼狂奔、盈利模式待解的共享办公,迎来深度调整期。

近年来,共享概念频频走入市场视野,“共享单车”、“共享汽车”、“共享办公”等成为热门关键词。作为新兴业态,共享办公模式颇受关注。前瞻产业研究院预测,中国共享办公行业市场规模2019年将达到1302亿元,2020年将达到2315亿元。预计到2022年,中国共享办公面积预计接近8000万平方米,占商业办公物业面积的15%。数据显示,中国有近4亿的办公人口,将成为世界最大的共享办公市场。

但眼见共享单车“起高楼,楼塌了”,以其为样本的共享经济似乎正在渐渐褪去光环,回归商业本质。过去一年间,扩张、并购、价格战、裁员潮在共享办公行业轮番上演,资本裹挟下蒙眼狂奔、盈利模式待解的共享办公,迎来深度调整期。

 

洗牌:冰与火之歌

在中国创业潮背景下,新增市场主体不断增加,但一线城市写字楼租金相对较高。2015年,脱胎于美国“WeWork”的共享办公模式传入中国,有效缓解了中小企业租金压力,吸引了大批中国学徒,各种共享办公机构如雨后春笋般出现。据国务院办公室发布的数据,2014~2015年间,我国共享办公空间(含孵化器)数量从50家发展到2300家,翻了46倍,到2016年超过4200家。

受政府补贴红利耗尽、资本市场影响,国内共享办公自2017年出现了优胜劣汰的趋势,获得资本支持的企业明显减少。2018年,行业合并潮加速,头部力量逐步显现。据好租研究统计,2017~2018年,共享办公行业至少已发生8次企业收并购和品牌合并。

优客工场是最敏捷的并购者之一,先后合并洪泰创新空间、无界空间、方糖小镇等在内的多家“竞争对手”,得到了快速扩张。数据显示,2018年优客工场在全球44座城市及新区布局了200余个共享办公空间,聚集企业近15000家,包括北京、上海、深圳、新加坡、雅加达、纽约、洛杉矶等。 

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优客工场阳光100店

同时,随着房地产市场步入存量时代,原有的重资产模式备受制约,共享办公作为一种轻资产管理模式越来越受到房地产开发商的重视。万科、龙湖、远洋、当代置业等国内知名开发商纷纷入局。潘石屹打造的SOHO 3Q,就是SOHO中国向轻资产模式、共享经济模式发展的新路径。目前在中国7个城市拥有31个中心,合计超过30,000个工位。

开发商的加入加剧了共享办公行业的竞争。据VC SaaS的数据显示,2018年至今,共享办公品牌减少40家,运营时间均未超过2年。发展缓慢、濒临破产倒闭状态的共享办公空间品牌占总数的28.1%,众多非头部企业进入淘汰阶段。一方面是中小型空间举步维艰、止损退场,一方面是市场资源向头部企业集聚加速并购和扩张,形成了国内共享办公行业的冰火两重天。

 

困局:盈利模式待解

2018年下半年,共享办公行业频频传出资金链受困、关店、裁员、融资受阻等消息,唱衰行业的声音不绝于耳。

共享办公巨头WeWork于3月25日披露的2018年业绩显示,其营业收入从2017年8.86亿美元增长到18亿美元,亏损也从9.33亿美元增长到19亿美元,营收亏损双双翻倍。这一数据也说明,即将迎来创立10周年的WeWork依旧未能脱离资本驱动的“烧钱”模式。今年1月, WeWork依赖的私人投资者软银顾及宏观环境可能给WeWork带来的风险,计划160亿美元的投资最终缩水为20亿美元。

放眼国内,一方面,在宏观经济下行压力之下,创业氛围较前几年有所减弱,共享办公的主力目标用户即中小企业实际经营面临的生存压力增大,需求端出现萎缩。另一方面,共享办公所倡导的理想营收模式至今未能走通,即在出租工位的基础上,为企业提供更多的增值服务,比如助力企业之间的联动、为企业创造商机、为创业者提供融资辅助及市场营销辅导、提供物业、人才招募及行政事务等。但事实是,共享办公依然没能摆脱依赖租金的单一成本,距颠覆传统办公,走向差异化盈利模式还有待破局。

作为国内共享办公行业的头部企业,毛大庆曾在公开采访中“官方”解释过优客工场未来盈利的四条路径:第一、生态圈的股权投资。通过股权投资加大共享办公的服务生态,同时也享有股权收益;第二、流量搭载。通过搭建平台,进行撮合交易,争取流量变现;第三、品牌加盟与管理输出。除了加盟管理费,大量企业用户的数据沉淀下来会更快的扩充优客工场的数据库,加盟业务会让发展更快更轻,规模化的扩张已经可以覆盖更多的管理成本。此外,他表示未来不仅会加盟店、数据和人,还将有资产的加盟。

不过目前来看,优客工场单一的盈利模式仍然未能得到有效改善。今年3月,毛大庆在接受媒体采访时透露,2018年优客工场整体营收的75%来自于租赁营收。另外,财经网实地探访了解到,优客工场阳光100工作人员介绍称其目前空置率达30%。而根据行业数据,共享办公出租率平均达到85%时才能保持盈亏平衡。

纵观共享办公行业,即便在资源上占据高地、发展节奏较为稳健的SOHO3Q,也未能摸索到良性的盈利模式。潘石屹曾多次在公开场合提到,受制于规模的大小,目前他对3Q项目的要求是“不亏钱”。

“如果只靠租赁办公工位,共享办公的利润空间存在天花板,很难获得更大的收益。”合硕机构首席分析师郭毅在接受财经网采访时表示,共享办公只有借助平台优势,为企业提供更多元的服务,并在服务企业的过程中获取更多的利润来源,实现更高的利润水平,才能形成更大规模的商业模式。

 

生存:大企业成拓展重点

在共享经济整体发展形势不利的情况下,以低成本著称的共享空间也开始吸引众多名企入驻,大企业成为下一步拓展的重点。2018年6月,潘石屹宣布SOHO3Q定位变为 “中国最大的办公楼综合服务商”,明确提出其租户群体不仅限于微创企业,还包括大中型企业,并宣布推出为大中型企业提供定制化的办公服务,拥有了小红书、新浪、美团点评等代表租户。WeWork在北京地区的大企业会员占比近50%,包括今日头条、滴滴出行、智联招聘、蔚来汽车等企业。而拓展大企业客群将正面触及传统办公的竞争赛道,共享办公所呈现的产品形态如何做出差异化优势成为留给品牌思考的新命题。

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SOHO3Q光华路店

对此,郭毅向财经网表示,共享办公转向服务大型企业基于两点考量。一能保证相对大的租赁面积,确保出租率;二是大型企业租期相对稳定,可以实现较好的坪效比。她进一步指出,共享办公首先需要通过规模化的优势摊平整体的运营成本。其次,在单个项目的运营上,则要同时考虑出租率和坪效比。一方面要达到较高的坪效比,才能实现相对较好的租金回报;另一方面,出租率需要达到一定的水准之上,才能实现较好的经营利润。

不仅如此,近年来,正遭遇“成长烦恼”的共享办公品牌动作频频,不断探寻新的发展方向。2019年1月,Wework更名为“The We Company”,业务细分为负责办公室租赁、住宅出租与教育运营的三大板块,以分散单一靠共享办公盈利的风险;优客工场则在进一步扩充增值服务,财经网探访阳光100分店发现,新建的开放式市民公共阅读馆即将营业,据工作人员介绍,另一侧则在筹建一所无人超市。尽管如此,对共享办公品牌来说,如何摆脱“共享魔咒”,迎来春天,未来的路还漫长。

文/白志敏 (责编:高雅)

编辑:白志敏
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