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长租公寓大变局

本文来源于:财经网 白志敏 2019/11/29

从行业风口到回归理性, 长租公寓仅仅是中国租赁市场的一角。如何体面地告别野蛮生长,是房屋租赁市场发展道路上面临的重要命题。

11月28日,万科董事长郁亮谈及长租公寓时表示,“长租公寓目前经营很难,” 他甚至指出,“这项业务能保证稳定的收益就已经很不错了,赚不了大钱。” 不过他仍然称,“好在万科有钱,不会爆雷。”

对应近期长租公寓的动态,郁亮的话不难理解。11月24日,河南悦如资产管理公司称其投入的1600套公寓因面临巨大的经营及资金压力,无力维持正常经营,这已经是11月内爆出问题的第6家长租公寓。不久前,杭州中择房产代理有限公司被曝资金链断裂,正常运营难以为继,甚至向房东打出2000万元欠条。

从行业风口到回归理性, 长租公寓仅仅是中国租赁市场的一角。如何体面地告别野蛮生长,是房屋租赁市场发展道路上面临的重要命题。

野蛮生长:从行业风口到相继消亡

长租公寓的爆发式增长始于3年前。

2016年5月,国务院常务会议提出“租购并举”,加快发展专业化租赁市场。随后两年,“房住不炒”及“租购并举”一再被提及。与此同时,各地陆续出台人才引进计划推进落户优惠政策,也促进了大城市人口流入和当地房屋租赁市场的发展,长租公寓成为行业新风口。

不久前爆雷的河南悦如公寓即为“风口”上的典型案例,官网显示,其于2015年7月成立,直至2016年12月才获得一线投资机构首轮风投。此后,悦如公寓取得快速发展,2017年10月,分散式房源已突破已2万间,集中式公寓运营10栋。

与此同时,在房地产增量放缓,房企探寻多元化发展的背景下,长租公寓被视为存量改造的重要方向之一。2018开始,房地产企业纷纷在一线和强一线城市布局长租公寓,成为房企进军长租公寓领域的鼎盛之年,布局数量高达11家。

除了万科、龙湖、碧桂园、远洋等大型房企跑步进场外,长租公寓品牌也颇受资本市场青睐。据贝壳研究院数据显示,包括已于11月5日登陆纳斯达克的青客公寓在内,2019年内已有10家企业分别获得共计239亿元融资总额。

然而在信贷收紧的大背景下,长租公寓行业遭遇大调整,一些长租公寓品牌频繁遭遇资金链危机。悦如公寓“到2024年,实现管理不动产100万套,管理面积1亿平米,资产价值2万亿,服务悦客1000万人”的计划被搁浅, “成为全国规模最大的公寓、不动产资管平台和租房O2O平台”的发展目标也止步于2019年底。

除悦如公寓外,据财经网不完全统计,今年以来,全国至少有20余家长租公寓公司爆雷。贝壳研究院数据显示,截至目前,全国公寓门店关店率达到3.6%,资金链断裂、消防不合规、物业纠纷为主要原因。

回归理性:盈利模式洗牌 “寡头之争”渐显

事实上,长租公寓前期需要投入巨大的资金获取房源、装修和改造,后期也需要持续地运营以及维护的投入。而与巨大投入形成反差的是,长租公寓是一个薄利的行业,行业净利润率不足5%,投资回收期通常要在8年以上。高投入缓回报的经营模式导致长租公寓担负的风险较高,资金错配、利用租金贷和沉淀资金大肆发展规模等做法也埋下一定的风险隐患。

11月5日,长租公寓服务商青客公寓宣布在纳斯达克全球市场挂牌交易,将长租公寓的财务数据摆至台前。招股书显示,截至2019年6月30日,青客公寓净亏损额为3.73亿元。其在2017年及2018年净亏损分别为2.45亿元、4.99亿元。截至2019年上半年,青客公寓成立7年来累计亏损额为20.286亿元。

而对涉足长租公寓的房企而言,日子也并不好过。以万科泊寓为例,尽管其在开业规模上遥遥领先,开业6个月以上的平均出租率为91%,但可以预见的是,万科的租金收入状况仍难言乐观。“能保证稳定的收益就已经很不错了”以及“赚不了大钱”是郁亮内心的真实写照。

然而从一轮又一轮的爆雷来看,像万科一样“有钱”的企业毕竟有限,尤其在拖累主营业务的情况下,长租公寓业务成为房企“弃子”。以朗诗寓为例,其在成立之初曾被集团作为核心事业之一,一直在走快速扩张的道路。然而,就在业务进行不到三年的时间内,朗诗就于今年5月宣布将长租公寓业务剥离。业务剥离最直接的原因是持续亏损,数据显示,自2017年底运营开始和随后的2018年,朗诗寓分别亏损0.44亿元和1.9亿元。

除朗诗以外,远洋集团也从今年开始淡化其“3-5年储备量将达到10万间规模”的计划,并多次被传出将剥离长租公寓业务的消息。目前来看,盈利模式未解促进的行业洗牌中,长租公寓市场“群雄并起”的阶段几近结束,正进入集中度提升的“寡头之争”。与2018年的热闹不同,2019年已至年末,目前为止只有世茂地产开始谋求长租公寓的业务布局。

房屋租赁:市场红利尽显  行业规范起步探索

尽管盈利模式未解,中国房屋租赁市场的红利却是真实存在的,且并没有衰减之势,根据经济学规律,作为购房替代品的长期租赁在商品房价格不出现明显下降的情况下,将会迎来可观的市场。

2018年中国租赁人口达2.1亿,据艾媒咨询预测,此规模在2022年将达到2.4亿人。而当前中国住房租赁市场的主要矛盾为结构性失衡,而非总量缺口,在此情况下,长租公寓是解决结构性失衡的重要抓手。尤其随着各大城市落户政策的宽松,人才的涌入加剧了市场对住房租赁的需求,在此情况下,规范行业发展、明确监管要求迫在眉睫。

以杭州市场为例,宽松创新环境和人才政策吸引了大量人才赴杭就业,也带来了长租市场的繁荣。为尽快抢占市场,部分中小品牌片面追求规模的扩张,带来不小的发展隐患。

2018年8月,杭州鼎家公寓拉开了长租公寓爆雷的大幕,成为全国首个宣布资金链断裂的长租公寓。进入2019年,杭州喔客、安闲居、德寓、东俊、国畅、素锦房产、中择房产等7家长租公寓品牌相继陷入资金链断裂境地。

与此同时,杭州市也陆续出台文件规范市场。11月26日,杭州市出台相关文件要求从事住房租赁的企业,设立并备案唯一的租赁资金专用存款账户,实现资金动态监管。此外,文件还要求,托管式住房租赁企业须在专户中冻结部分资金作为风险防控金,以便在特定情况下用于支付房源委托出租人租金及退还承租人押金。

“资金管控堪称一道‘防火墙’,有助于保障承租人、出租人等各方利益。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,本次抓住新租赁模式下的矛盾点进行突破,有助于租赁业务的健康发展。

不仅杭州,11月以来,厦门、天津、上海、安徽、吉林、武汉等18个省市对当地住房租赁市场进行全面“体检”,严查租金贷合同套嵌、“高进低出”、挪用租金、虚假房源等问题,严厉打击扰乱房地产市场行为。

与此同时,各地政府也就租赁安居问题积极寻求解决办法。近日广州就拟出新政利用集体土地建出租房,补贴最高达800元平方米。此外,值得注意的是,北京集体土地建设租赁住房的过程中,万科等企业成为重要参与者。

10月底北京最早一批由房企建设、运营的集体土地建设租赁住房的项目开始预租,预计明年入市。与过去“转化”为保障房的模式不同,即将上市的集体土地租赁房已委托给万科泊寓运营,在市场上公开配租,一些项目还首次被打造为青年公寓。

房企参与集体土地建设租赁住房的开发与运营仅是开端。在宏大租赁市场中,企业与政府如何积极承担各自责任并发挥作用,以推动租赁市场的健康发展,仍有待进一步探索。

文/白志敏(责编:高雅)

编辑:白志敏
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