聚焦财经热点,紧跟业界前沿。

口说有凭 | 张家鹏:街铺数据亟需在交易中活化

本文来源于:财经新地产 财经新地产 2022/05/09

用数据,让开店简单愉悦

5月伊始,就在贝壳找房官宣将通过介绍上市方式登陆港股的时候,有一家与贝壳业务模式相似,而专注于实体商铺的互联网交易平台,在低调试跑新业务模型。

这家公司在2018年前曾陆续获得过知名投资机构“经纬中国”、险峰长青清流资本等机构的过亿元投资,2019年即实现了盈利,现今其朋友圈中有京东数科、光大银行、美团、高德地图、中商数据等知名公司。

以“让开店简单愉悦”为企业使命的北京乐铺网络科技有限公司(以下简称“乐铺”)在官网中的表述是:用新技术、新方法推动行业的效率进化,致力于为商铺房东、商家、经纪公司搭建高效可信赖的商铺交易服务平台(这里的“商铺”主要指代街铺,区别于购物中心这类大盒子的商业)。目前在北京50万套商铺占有率中,乐铺拥有了80%左右的客源;每天在乐铺上找店的人数超过1万人。

“最近,乐铺组建了几十个经纪人的自有团队,就像贝壳那样,将直接参与平台的交易环节。”乐铺创始人、CEO张家鹏在接受财经新地产采访时透露,当把这一业务闭环模式走通,乐铺的经纪人团队后续还将继续“壮大”。

每月转店量仍在增加 增幅约15%

因北京疫情,这次与张家鹏的见面临时改为线上交流。“疫情给街铺生意带来了哪些变化”也是张家鹏在接受财经新地产采访时被问及的主要话题之一。

“疫情引起了负面的关店问题,加快店铺的周转。”张家鹏回答,根据乐铺的数据统计,出租店铺的热销业态排名前三依次是餐饮、便利店(小卖铺)、美容美发等护理服务。其中餐饮受疫情影响比较显著,而后两者因为提供的服务更具刚需属性,受到的影响相对较小。

整体而言,街铺比购物中心受到的疫情影响也更小。因为街铺做的是地缘生意,其内业态跟购物中心相比都是偏高频、刚需的基础生活业态。此外,在疫情多发时期,与购物中心这样的大空间相比,消费者进入街铺购物的心理负担也会比较小。“即便这两年发生了疫情,每个月还是增加了约15%的转店量。”张家鹏表示。可见,街铺交易的整体市场并未遭遇巨大问题,街铺生意受疫情的影响有限,“商铺房东、商家对未来的预期多是向好的”。

在2018年,乐铺统计过,彼时国内商铺既存2000万套,面积超过49亿平方米,每年平均新增商铺56万套。且以租赁交易为主,商铺租赁佣金一般为一个月房租,平均转店换手周期为16个月。中国地级以上城市年租赁佣金规模逾2098亿元,其中盒子商业与街铺可按1:1计算。换言之,早在三四年前,街铺交易已是一个千亿规模的市场。

交易越频 乐铺迭代越快

跟贝壳的“居住产业数字化服务平台”类似,张家鹏说,乐铺是在围绕街铺提高出租找店的交易效率,不涉足街铺运营。

此前,乐铺更多聚焦“匹配需求+撮合服务”这样一个半闭环,并在进入哪座城市的时候就搭建该城市的街铺数据库。目前乐铺拥有超过1000名众包人员在北京等街面上找铺、拍铺,其还为运营这些兼职人员专门开发了一款APP,跟调度滴滴司机有点像,发现需要调配供给需求的区域,通过加价或补贴等方式进行人员调度。

“在北京市场,当商铺房东有了招租需求,24小时内大概会有7成左右上线乐铺。”张家鹏自豪的说道。但在他看来,这只是第一步。“数据库应该是‘活’的,不然只能是个无用的list。而数据是否合理,是在交易中‘长’出来的。”

例如现在北京市场大概有50万套街铺,其中乐铺拥有了8成以上的交易数据,在乐铺的线上平台很多街铺都会有“时光机”的设置,显示该商铺某年以何种价格出租过。

“乐铺的数据库需要在交易过程中不断更新、迭代。”张家鹏强调。最近乐铺组建了一支经纪人团队,开始了下一步的业务模型探索。

而从交易服务的半闭环走向闭环的核心原因有二:第一,闭环与否,跟客户的链接是不一样的。“从客户需求层面来说,商铺房东、商家都曾经多次表示过希望乐铺能够把服务一竿子进行到底,帮其解决更多的问题,这对提升客户满意度和客户黏性也是有帮助的。”张家鹏说。

第二,闭环与否,跟企业盈利能力、发展规模相关联。例如在提供半闭环服务的时候,不带客户实地看房的乐铺,只提供供需两边的数据在线撮合,以预收费方式收取每单一个月租金的几分之一。如果业务延展到成交环节达成闭环,每单佣金就可以实现一个月租金全部收入囊中。

对于经纪人团队的搭建,张家鹏给出了两步走战略。第一阶段找熟手,吸纳行业内有经验的人,萃取经验。待业务方方面都熟悉之后,对商铺经纪人画像也更清晰、精准,第二阶段就是重点招聘行业外的新人,以及培育管培生。

而无论哪个阶段,在入门时须有与乐铺相近的理念。“客户第一、以客户为中心的价值观,尤其在低频行业,都很关键。”张家鹏说,服务客户都是或轻或重的咨询,具离场作业的工作特点,因此对人才赋予的是专业技能,而不是强管控。

真铺源·真数据·真效率

街铺生意供需两端的信息不对称现象由来已久。

张家鹏认为,真实的供需信息不对称,这是第一个层次。例如不知道哪些商铺在出租或未租。在线下,因为有些店铺担心影响生意,不会挂出“我要转租”的标识;找铺的人也很难走访到每条街区。在线上,同样存在经纪人为了招徕客户上传虚假商铺信息的情况。而乐铺强调的是真铺源。

更深层次的是数据信息的不对称。在张家鹏看来,每一个商铺和租赁需求都可以画像成为一个个的数据集,看铺、找铺其实是在分析人流量、竞争情况、商铺物理环境等一系列的数字信息。乐铺一直努力做的工作就是在保证真铺源的前提下,如何通过数字化让供需两方的对接和匹配更加平滑、顺畅,从而提升选择的效率。

例如乐铺在服务一家足疗店时,为其提供了一处位于北京朝阳路的商铺。开店人是经营足疗店的“新手”,起初其认为这家商铺的租金偏贵。乐铺的顾问则类比了其他家的商铺数据,包括客户覆盖面和竞争对手分布情况等,发现这家店有区域排他性,值得入手。最后开店人接受了顾问的选址建议。

这几年,乐铺也用数据、流量元素合纵连横。例如乐铺是入驻美团商家后台的唯一一个转店平台,多了更多的客源。京东则是把消费者数据给到乐铺,在选店决策进行人群画像的时候,乐铺就会用到这些数据。乐铺还联合高德地图共同发布过《北京街区流量价值排行,暨乐铺金街指数报告》,同时,双方达成战略合作,为开店人在选址过程中提供实时店前道路人流量数据和客户画像。

一个城市能够容纳的商铺数量是有限的。“如果能在有限供给市场,把供给做到最充分、最真实,长期的需求维护就能够实现。”张家鹏继而表示,在无限供给的市场,是怎样帮需求筛选。但作为一个实体商铺交易渠道,在有限供给市场,抓供给是长效。

除了抓好供给,精进数据结构同样重要。

现在的乐铺会用140多个标签去标定一套商铺。不过,张家鹏认为,对决策帮助小的冗余数据,有时是种干扰,反而造成了数据的低效。他以帮助肯德基选址为例,“位于麦当劳对面”“出地铁的人流先经过肯德基后经过麦当劳”是两个关键点,而其他包括周边人口多少等数据在决策过程中起到的作用并不大。

“乐铺需要更加深入行业,用以确定更有效的数据应用模型。”张家鹏总结道。

编辑:coral
分享到:

相关新闻

最新推荐
扫描左侧二维码
关注地产杂志微信
扫描左侧二维码
关注财经新地产微信
有意与本刊合作者,有关合作事宜请与财经新地产传媒联系。未经财经新地产传媒书面授权,请勿转载或建立镜像,否则即为侵权。
广告经营许可证[京海工商广字第0407号] 京ICP备11014849号-8

京公网安备 11010502047595号


违法和不良信息举报电话:010-85650246 举报邮箱:jubao@xindichan.com.cn
Copyright 财经新地产传媒 All Rights Reserved 版权所有 复制必究