聚焦财经热点,紧跟业界前沿。

祥生控股:“小碧桂园”受困三四五线楼市

本文来源于:财经新地产 李茜楠 2022/05/11

从成交数据上看,一二线城市对于销售额的贡献明显增大。

文 | 李茜楠   编辑 | 刘狄

5月6日,祥生控股披露了4月未经审核的营运数据,公司该月合约销售额约为22.81亿元,合约建筑面积约为17.49万平方米。进入2022年,1-4月祥生控股合约销售金额分别为36.83亿元、26.69亿元、24.91亿元和22.81亿元,呈逐月下降趋势。

而截至去年年底,公司的资产负债率高达88.37%。曾经以重仓布局三四五线城市,以及高周转模式实现快速发展,而得以“小碧桂园”称号的祥生,如今的困境很大程度也源于这一发展模式。

重仓三四五线城市 去化形势严峻

据祥生控股财报显示,2021年公司权益的合约销售约为803.31亿元,较2020年同期增长约2.8%;年度溢利约为4.81亿元,同比下降约84.3%;毛利总额约为45.72亿元,同比下降约45.8%。

祥生控股素有“小碧桂园”之称,之所以如此得名,源于祥生控股项目三四线城市占比较大,而且深得碧桂园高周转开发模式的精髓。

财经新地产统计,截至2021年12月31日,祥生控股附属公司及合营联营公司范围内,三四线城市可供销售/可供出租的已完工物业面积为2557607.58平方米,该项下总面积为4047433平方米,三四五线城市土储占比计算可得为63%。

而从去年的销售贡献看,祥生控股本集团合约销售金额贡献前15位的城市,杭州、宁波、绍兴、合肥等新一线城市及二线城市共有9个,占比60%;呼和浩特、湖州、舟山等三四线城市共有6个,占比40%。

据克而瑞分析,2018年至2019年,货币化安置逐步退场之后,三四线城市供地持续走冷,尤其是缺乏产业支撑、人口持续外流的城市,市场更是萧条,为避免陷入新一轮的库存风险,三四线城市的供地计划倾向于保守。同时,在销售端,大多数三四线城市销售开始回归平淡,只有少数城市的市场能够保持火热。

克而瑞研究中心丁祖昱表示,近两年,三四线城市去化形势更为严峻,去化周期高达23.25个月,已经逐步接近2020年疫情期间的水平,狭义库存及去化周期涨幅显著超百城平均,此外百城广义库存一半以上积压在三四线城市,基数较大,短期内潜在库存风险依旧较大。

“36781”快周转难以为继

早在2016年,祥生控股就提出了“36781”快周转模式,要求3个月项目开工,6个月项目开盘,开盘当日去化70%,开盘一个月完成80%的销售目标,1年确保项目现金流回正。

到了2017年,还有祥生控股实行”25710“快周转模式的说法,即2个月项目动工、5个月项目开盘、开盘当日销售去化70%、10个月内现金流回正。祥生方面还曾表示,项目的开发运营会做到“快、准、狠“。

祥生控股诞生于小县城诸暨,2014年其将大本营迁至杭州。借助“碧桂园模式”,2015至2017年祥生控股销售金额分别为109亿元、325亿元、620亿元,规模逐年攀升,2018年销售金额超过千亿,祥生控股用时4年时间走完了销售规模冲千亿之路。

但从2019年起,高周转模式带来的负债规模高企以及货币现金的低水平直接将祥生控股推向不利局面,加之外界政策环境因素的叠加作用,高周转策略开始逐渐释放出负面效果。至2021年,公司的高周转模式终于在普遍式微的情况之下变得难以为继。

2021年,合约销售金额约为803.31亿元;年度溢利约为4.81亿元,同比下降84.3%;毛利润总额约为45.72亿元,同比下降约45.8%;2021年其总负债规模约为1287.91亿元,资产负债率略有下降,但依然处于高水平,达到88.37%。且公司2021年的现金及银行结余为84.48亿元,同比减少了65.2%。

借款方面,2021年公司借款包括计息银行及其他借款、公司债券及优先票据,其总额达343.86亿元,同比下降25.5%。公司融资成本由2020年的约11.13亿元增加至2021年的约12.57亿元,其主要原因系有息负债规模减少,导致2021年利息支出较2020年有所减少,同时资本化率也有所下降。值得注意的是,祥生控股一年内需偿还借款比例超过总数的一半。

2021年财报中,公司开始强调加固安全壁垒,不盲目追求规模。同时,财报中还出现了“马太效应下,城市中的强一二线城市与核心发展区域市场空间被进一步打开“的判断,让外界认为祥生的战略布局出现转变,将开始加仓一二线城市。

浙派房企“四小龙”  均遭遇危机

中梁、祥生、德信、佳源被称为浙派房企“四小龙”,四家浙派房地产企业分别从浙江的四个地区起家,并逐步将业务范围拓展至浙江以外的地区,近年来其规模扩张较为迅速。而当市场发生变化时,过去的优势往往可能会转换成劣势甚至危机。目前,“四小龙”的境遇均说不上良好。

4月6日,祥生控股发布公告显示,2023年优先票据加速通知触发了2022年到期2亿美元10.5厘优先票据的交叉违约。而这2亿美元的美元债,公司已于3月21日宣布未能支付1200万美元的利息。

为扩充现金流,祥生控股也开始了卖股权的自救方式。1月17日,祥生控股发布公告显示,其以4.87亿元出售间接附属公司杭州滨拓51%的股权,被出售公司主要资产为一幅位于浙江省杭州市面积为9.62万平方米的住宅用地,拟用作住宅开发。同日,祥生控股还以3.37亿元出售旗下全资附属公司24%股权予北仑电力。

中梁、德信、佳源也出现了不同程度的财务危机。

中梁控股于4月28日发布公告称,公司拟将2022年5月19日尚未到期的2.89亿美元债券以及2022年7月9日到期未付的4.39亿美元债券作出交换要约和同意征求,到期日展期至2023年4月及2023年12月。

2月14日,中梁将旗下物企中梁百悦智佳93.76%的股权出售给碧桂园服务。同为浙派房企的宋都股份于1月4日将其全资子公司宁波旭都将合伙企业嘉兴桢诚30%的股权出售给新西奥电梯,作价5.33亿元。

近期,德信宣布,由于未能披露与独立第三方供应商签订的质押与担保协议事项,此事件构成违反上市规则。4月20日,出于对流动性等方面的考虑,穆迪于4月20日将德信评级从B2下调至B3,展望仍为负面。

佳源方面也有负面事件缠身,近期传出个别项目停工消息。

有业内人士表示,在房地产行业降温时期,部分浙派房企已提前收缩规模,一定程度地抵抗了部分转型的危机,但诸如祥生控股及中梁控股在内的高周转房企则影响较大。

编辑:李茜楠
分享到:

相关新闻

最新推荐
扫描左侧二维码
关注地产杂志微信
扫描左侧二维码
关注财经新地产微信
有意与本刊合作者,有关合作事宜请与财经新地产传媒联系。未经财经新地产传媒书面授权,请勿转载或建立镜像,否则即为侵权。
广告经营许可证[京海工商广字第0407号] 京ICP备11014849号-8

京公网安备 11010502047595号


违法和不良信息举报电话:010-85650246 举报邮箱:jubao@xindichan.com.cn
Copyright 财经新地产传媒 All Rights Reserved 版权所有 复制必究