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上海首批供地恢复 谁将成为拿地主角?

本文来源于:北京商报 2022/05/27

在业内人士看来,作为一线城市,此次上海土拍“降低门槛”,在楼市松绑政策逐步释放的当下,也为其他城市提供参考,将成为市场的风向标。

5月26日,上海发布恢复今年首批集中供地出让的通知,将于5月31日发布现场交易活动安排,6月1日正式进行现场竞拍。重新恢复出让,上海首批集中供地有两个重大调整:取消先前“招挂复合打分入围”方式,公告地块均采用挂牌方式出让,有效申请人即为竞买人;监管账户冻资金额也进行了调整,账户中封存的资金应不小于扣除本地块保证金后的自有资金金额。

在业内人士看来,作为一线城市,此次上海土拍“降低门槛”,在楼市松绑政策逐步释放的当下,也为其他城市提供参考,将成为市场的风向标。

超800亿供应

5月26日,上海土地交易市场发布《关于恢复上海市国有建设用地使用权出让沪告字[2022]第016号公告出让活动的通知》(以下简称《通知》)。《通知》明确,将于2022年5月31日发布关于本公告现场交易活动安排的通知,6月1日现场交易活动开始。

根据此前公告,上述商品住宅地块共计36宗,总面积199.71万平方米(2995.6亩),总建筑面积425.19万平方米,总起价806.5亿元。从供地区域来看,36宗地块中,临港新片区有8宗,松江区和青浦区各有4宗,闵行区、嘉定区、奉贤区、宝山区各有3宗,普陀区、浦东新区、金山区各有2宗,杨浦区和徐汇区各有1宗。

《通知》内容显示,公告地块均采用挂牌方式出让,取消先前“招挂复合打分入围”方式,有效申请人即为竞买人。出让地块仅有一名竞买人的,该竞买人应及时登陆网上受理平台进行挂牌报价,无须至上海市土地交易市场。土地交易市场将按照出让文件的规定,根据其在挂牌期间的报价确定地块成交价格及竞得人。出让地块有多名竞买人的,竞买人的法定代表人或受托人应按地块出让须知和通知的要求携带相关材料按时参加现场交易会。

同期发布的《商品住房用地交易资金银行监管协议》显示,申请人在监管银行开立的账户中封存的资金应不小于申请人在《商品住房用地交易资金来源情况补充申报及承诺》中扣除本地块保证金金额后的自有资金金额。也就是说,缴纳了20%的保证金后,最少只要再封存80%的自有资金即可。

据了解,此前房企参与上海土地拍卖,需要分别缴纳竞买保证金和土地监管资金,竞买保证金一般按起始价20%缴纳,土地监管资金为起拍价的100%+10%溢价上限。由于房企报名时土地监管金额一般都会填到地块终止价,所以普遍这一金额为地块起始价格的110%,总受限资金也就是地价的130%。此次调整幅度不可谓不大。

此前基本停滞的交易量

早在约一周前,就有媒体曝出上海要降低土拍监管资金比例,彼时的报道内容是,“由于第一批次供地已完成报名,仍按照原标准执行,这一调整会从2022年第二批次集中供地开始。”

如今降低房企封存监管资金比例提前,土地出让方式也有所调整,上海这一“降低门槛”操作,也被分析人士解读为应对疫情冲击的特殊手段。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出,疫情再次袭来影响到房地产市场的稳定,上海所面临的状况也最为严峻。降低土地市场门槛,是为了提高房企参与拿地的积极性,这更多是应对疫情冲击的特殊手段,可以理解为“临时”措施,等到上海走出疫情阴霾后,相应政策也大概率会有一些调整。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,土地规则的调整,说明上海政府对于土地市场的肯定和支持,是积极发展房地产和鼓励企业入市的重要体现。此次拍地工作,对于鼓励房企积极拿地有积极作用,一些央企和国企将继续投入这轮土拍中,也更有机会获得成本较低的土地项目。

受疫情影响,上海楼市成交量持续下滑。据上海中原地产数据显示,4月上海新房成交约9.72万平方米,环比下降82.8%,成交套数仅832套,两个数据均创下今年单月新低。3月上海新建商品住宅成交面积为56.5万平方米,环比减少30.2%。

以4月份为例,4月首周上海新房成交就保持低开,成交面积尚不足7万平方米,此后每周成交连续下降,最后一周成交面积甚至不到1.1万平方米。通常1万左右的成交量是过年时期的成交水平,也是一年中成交量最低的时候,可见当前成交量已经低到极致。

土拍市场调整风向标

“我们打算等等看,不会第一批就出手。”沪上某二十强房企品牌副总裁直言,虽然监管将拿地的门槛降低,但现在对于企业来说,不是少这一点的问题。“大部分的企业左手刚还完一波债,右手又要力保半年报,在疫情影响完全没有消散的情况下,大部分的民营企业肯定会选择等等。”就此他判断,本轮上海土地出让的主角,依然以央企国企和有急迫入沪需求的外地企业。

5月23日召开的国务院常务会议提出,“因城施策支持刚性和改善性住房需求”,这也为接下来各地楼市政策指引了方向。各地因城施策力度进一步加大预期,市场重构也有助于恢复购房者的置业信心,提高房企参与的积极性。

可以看到的是,近期各地都在放松限购限贷政策,北京和上海部分银行已经下调了房贷利率,这些都有助于促进房地产市场的稳定,提振楼市行情。

放松限购、利率下调,这些是对于需求端的影响,土拍规则调整则是对于供给端产品影响。此前已有多个城市完成了今年首批集中供地的出让,但实际成交情况并不乐观。以天津为例,天津今年首轮集中供地共30宗地块,最终结果仅成交6宗地块、9宗流拍,15宗停牌,成交总金额43.5亿元,出让土地面积48.6万平方米。相比于去年,土地成交金额下降91%。

需求端维稳的同时,供给端也需保障稳定。卢文曦强调,作为一线城市,此次上海土拍“降低门槛”,在楼市松绑政策逐步释放的当下,也为其他城市提供参考,将成为市场的风向标。“未来一段时间土拍市场降低门槛应该是一个大趋势,但各地受疫情影响的波及面不同,相应政策调整也不会‘雷同’,这源于各地楼市本身压力的大小。”卢文曦进一步表示。

北京商报记者 王寅浩

编辑:王亚冉
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