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郑州“一石二鸟”出奇招,“房票安置”能稳楼市否?

本文来源于:21世纪经济报道 2022/06/21

继“郑18条”率先在全国打响优化楼市调控第一枪之后,郑州在房地产举措上再次引起广泛关注。

6月20日,郑州市人民政府发布《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法(暂行)》,明确了将在郑州市的棚户区改造中实施房票安置。

“房票安置”是指,被征收人可以拿着房屋安置补偿权益兑换的“房票”,在12个月内跨区域购买指定开发商提供的新房,且不计入家庭限购套数;逾期未使用的,重新按照货币补偿方式进行安置,但不再享受房票安置相应的政策性奖励。

这一举措被业内认为是“解决安置难题、推动楼市去库存”的双赢办法,灵活满足拆迁户的安置需求。

不过,也有一些受访的郑州当地拆迁户们提出,此前已经拆迁多年还没能住进回迁房的人群能否申请“房票”?买新房可选择的项目到底会有哪些?如果依然选择安置房货币补偿,保障性会降低吗?

房企参与其中的意愿也未可知。21世纪经济报道记者征询了几位不愿具名的开发商营销总或房企高管,他们表示尚未厘清房票安置的细节,对此的主要疑虑在于,房票变现的支付方式是否会影响企业的现金流。“不过政策肯定是会带来利好的,但也不可能一下子就点燃市场。”

21世纪经济报道记者致电郑州市住房保障和房地产管理局,工作人员回应称:“很多前期拆迁的人也都打电话过来咨询,但从政策设计角度来讲,房票安置是面向没签过拆迁安置协议的新拆迁人群,不确定是否适用于拆迁多年还没住进安置房的群体。”该工作人员同时表示,不少房企也都在了解房票安置的情况。

房票的诱惑

相比之前货币补偿和安置房两种方案,郑州的房票安置额外给出了奖励和优惠政策。

如果被征收人选择房票安置,会额外获得安置补偿权益金额8%的奖励,同时以现金方式奖励被征收人3个月的过渡费。

一位拆迁前住在郑州市北三环金水区的居民告诉21世纪经济报道,他们家在2016年拆迁,过渡费标准是每平米每月补偿12元,超过3年仍未安置的,每平米补偿价格翻倍,目前已经是24元/平方米/月。

不同于安置房选择余地有限,房票的使用范围是“12个月内,可以在所有参与房票安置工作的房地产开发企业所提供的商品房中自行选择,不限定于房票核发机构所在行政区域”。中指研究院河南公司总经理梁波涛告诉记者,12个月的期限旨在缩短去化周期,自由选择可以推动安置群体由刚需购房向改善购房转移,整体有利于开发商去库存,盘活郑州房地产市场。

房票安置办法还明确,被征收人使用房票所购买的商品住房,不计入家庭限购套数;被征收人使用房票购买商品住房的,可凭商品房买卖合同,在新购房屋所在学区办理子女入学手续。广东省规划院住房中心首席研究员李宇嘉认为,此举有利于满足被拆迁人差异化的购房需求,甚至可以选择中意的学区,有利于促进住房需求释放。“不管如何流转,房票最终还是用在了住房消费上。”他说。

此外,为促进房票消费,房票安置办法也规定,被征收人使用房票购买商品房,购房款达到房票票面金额的90%及以上,购房后房票仍有余额的,被征收人可在房票到期后向征收人申请领取货币;未达到上述比例,被征收人在房票到期后申请领取货币的,房票安置政策性奖励部分不再发放。

实际上,房票安置并非郑州首创,今年4月1日,河南信阳率先推出房票,奖励金为5%,房票使用期限18个月,还可以享受契税减免、子女可保留原片区和新房片区就读资格等优惠政策。江苏常熟、浙江温州、宁波奉化、南京溧水也陆续推出了房票安置政策,该举措已然成为政策工具箱里的一种新手段,被各地不断实践、细化。

“双赢局”的不确定因素

过去数年间,城市拆迁造就了财富的迅速积累,如今郑州的房票安置,会对城市拆迁产生怎样的影响?

梁波涛表示,郑州城改市场较为特殊,由于过去长期且大规模推行城改,导致目前郑州市城改待安置群体数量较大。

同时,过去的一年,在宏观经济及政策调控的影响下,又叠加去年雨灾的影响,郑州房地产市场下行明显,库存压力加大,整体市场有待提振。

在这样特殊的大背景下,拆迁群体的选择注定有着复杂而艰难的抉择过程。

受访的郑州拆迁居民告诉记者,住在距离中心城区较近区域的拆迁户,依然不愿意选择房票安置方式。他们的考虑在于,家里的地理位置较好,置换到的回迁房可以用于出租;如果用房票去兑付别的商品房,往往意味着买到的新房单价高,“较回迁房面积肯定会缩水了,搞不好还要自掏腰包,买了也没钱再装修新房了。”

对于拆迁款有诉求的拆迁人群,同样不愿意选择房票安置方式,因为房票安置意味着没有了大量现金流补充,新买的房子也不能快速变现。

当然,也有部分人群欢迎房票安置方式。一位家住郑州西南四环外的拆迁居民告诉21世纪经济报道记者,村里已经投票统一采用房票安置方式,经具备相应资质的第三方评估机构对村里的安置房进行了评估,评估价为6020元/平方米。该居民说:“万一碰上回迁房迟迟等不到、过渡费也没有着落的情况,将会更被动。拿着房票去更靠近主城区的地方买房,也能实现改善居住的梦想。”

上述拆迁人群感慨说,拆迁也有“三怕”:怕货币补偿的拆迁款给付没有保障,怕回迁房烂尾没有保障,怕房票买不起中意的新房资金缺口要自己补上。

而房企对参与房票安置也有自己的考量。几位不愿具名的开发商人士都表示了对房票变现方式的疑虑,不确定是以抵扣土地款的形式,还是以政府支付的形式,以及账期是否会拉得比较长。还有操盘改善型项目的高管担忧,如果大批量接受回迁房安置人群,不确定是否会引起原业主的冲突。

不过开发商人士均认为,房票安置政策确实对于去库存是有效利好,后续郑州楼市的恢复还要继续观察,房票安置的利好应该不会对市场有决策性的改变和提升。

郑州楼市有望走出低谷

郑州是今年打响楼市政策调整“第一枪”的城市。

今年3月1日,郑州发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》,其中涉及取消“认房又认贷”、房贷加量降价、给予房企贷款支持等18条多维度、大力度的政策调整。

但市场给予的反馈却有限。

新政发布当月,根据郑州市房管局发布的数据,郑州商品住宅销售7777套,虽较去年同期下降了45.32%,不过环比有较大提升,上涨46%。

新政提振不明显,郑州再度出招稳楼市。

4月,郑州市推出10条“青年人才新政”,提出将持续推行青年人才补贴政策。这是一条被视作是对房地产市场有积极影响的新政,河南省政府官网就发布文章称,郑州“青年人才新政”叠加楼市新政,多项利好下年轻购房者增多房屋成交量提升。

不过,即便吸引了部分年轻购房者入市,但郑州楼市总体上表现仍然低迷。

4月,郑州商品住宅销售6898套,销售套数相比上月下跌11.3%,总销售面积81.81万平方米,销售均价11922元/平方米,环比上涨11.6%;二手房住宅则成交6011套,环比上涨21%,总成交面积62.37万平方米,成交均价10951元/平方米,环比上涨6%。

这意味着,在双重新政的护航下,郑州楼市的成交面回暖并不明显,反而略有波动。

购房者入市不积极,与市场环境以及现实因素有关系。

一位郑州当地的购房者告诉21世纪经济报道记者,现在市场的观望情绪比较浓,“现在政策出得也比较多,如果有意向手里也有钱买房的,也想等等看之后政策是不是有什么优惠。”

一位在北京的郑州人则指出,郑州的优惠政策挺多的,有点想要回去郑州买房。但虽然心动,也还是想要再看看,“不知道政策是否已经触了‘底’。”

多重因素的影响下,郑州的政策面或许还会有更大的利好。

6月17日,郑州航空港实验区出台《关于加快人才集聚促进房地产市场平稳健康发展的通知》,通知涵盖5个部分,涉及21条房地产措施,其中包括贷款购买首套住房的家庭,首付款比例最低为20%;此外港区将给予全额或一半的契税补贴;此外也允许区内户籍家庭和来区工作生活人员购买自住型商品住房。

而受此带动,郑州楼市也有望走出低谷。根据网易房产郑州的统计数据显示,6月第三周郑州及环郑区域共6个项目开盘,共推出约1079套房源,累计去化约548套,整体去化率约51%,较上周环比上涨约295%。

编辑:路春锋
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