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超越“高周转”:45天,从拿地到入市,北京集中供地后的加速度

本文来源于:每日经济新闻 王佳飞 2022/06/24

北京的新盘入市速度在加快

北京的新盘入市速度在加快。

2022年6月19日,北京市住房和城乡建设委员会发出了最新一张预售证,昌平区珺和佳苑被准许预售67700.66平方米,均价在6万元/平方米左右。这距离2月17日项目开发商建发在北京2022年首批集中供地中以27.715亿元拿下该地块仅过去了4个月时间。

中国房地产业协会名誉副会长苗乐如通过电话向《每日经济新闻》记者表示:“这种现象的岀现,更说明政策希望房地产市场回到正轨。”

新“高周转”

5月28日,丰台区玉泉营街道纪家庙村JJM-007地块润泽嘉园取得了预售证,该地块同样也是在2月17日成功出让的。4月底,该地块项目取得施工许可证,从拿地到取得施工许可证用时仅64天,创造了丰台区集中供地以来办理施工许可证的最快纪录。

事实上房地产项目周转加速趋势近期愈发明显。

3月22日,北京规自委官方表示:“市规划自然资源委顺义分局主动靠前服务,全面提升效率,压缩审批时限,创造了‘自拿地到规划许可26天办结’的全市第一速度。”此前的2月17日,京能龙湖熙上取得了预售证,该项目从地块成交到取得预售证共计55天。

目前最快的纪录是45天。4月2日,荟智里、和华嘉园双双取得预售证,从土地出让到拿到预售证,仅仅用了45天。

曾经,高周转是碧桂园的标签,凭借着这一模式,碧桂园一跃而成为“宇宙第一房企”。而碧桂园最广为热议的“456”法,要求的是4个月开盘销售、5个月现金回笼、6个月达到资金收支平衡。

如今来看,北京近期项目的入市速度要快于彼时的碧桂园。

“回到正轨”

5月10日,苗乐如曾通过电话向《每日经济新闻》记者表示:“这种现象的岀现,更说明政策希望房地产市场回到正轨。”

根据北京市统计局,2021年,北京房地产市场销售仍旧在增长,全市商品房销售面积为1107.1万平方米,同比增长14%。其中,住宅销售面积为877.1万平方米,增长19.6%。

但需要看到的是,2021年全市房地产开发企业房屋新开工面积已经在下降了,为1895.9万平方米,同比下降36.9%。其中,住宅新开工面积为1025.9万平方米,同比下降40.2%;

2022年各项数据则下降明显。1-5月,北京全市商品房销售面积为315.7万平方米,同比下降16.8%。其中,住宅销售面积为232.2万平方米,下降27.6%;北京全市房地产开发企业到位资金为1755.3亿元,下降19.2%。其中,定金及预收款为878.6亿元,下降30.4%;国内贷款为339.5亿元,下降17.5%;自筹资金为257.4亿元,下降13%。

苗乐如说:“实际上近期北京在政策方面做了很多探索,例如土地出让、预售资金管理,都是为了让房地产市场平稳健康发展。”

土拍方面,北京增加了一些新举措,例如商品住宅用地预申请。4月1日,北京发布第二批集中供地中11宗商品住宅用地预申请公告,北京市规自委官方表示:“今年以来,市规划自然资源委对预申请机制进行了优化,对于参与预申请后竞得商品住宅用地的企业,其50%的土地开发建设补偿费由原来的成交后30个自然日内缴清延长至成交后4个月内缴清,从而鼓励企业积极参与土地市场竞买活动,提升市场活力。”

6月19日,北京市规自委介绍了北京落实“用地清单制”改革的情况,例如将“企业跑”转变为“政府干”,“将清单11项工作前移,在土地供应前,政府会组织完成地质灾害危险性评估、压覆重要矿产资源评审、地震安全性评价、交通影响评价、水影响评价、考古调查勘探、市政方案综合等相关评估报告的编制工作,出具审查意见;同时,针对历史建筑、古树名木、危化品等事项,开展现场踏勘、测绘工作。为拿地企业节省人力、物力成本的同时,缩短二级开发建设前期评估、调查、论证工作周期。”

相比于2021年北京第二批次集中供地26宗地块因无房企报名而延期,2022年6月1日结束的本年度第二批次集中供地仅3宗流拍已属相当平稳。

“提速会是比较明确的方向”

近期很多房企员工则直言压力倍增。

2月中旬,一名房地产工作人员曾当面向记者表示:“现在各个房企已经不再提几年前的‘高周转’了,但实际上现在的强度比那个时候还要高,所有人用连轴转都不足以形容。资金成本在这摆着,能加快一点开工入市,房企的资金压力就会小一点。”

一些房企人因工作压力而选择离开,其中一名伙伴5月初通过微信告诉记者:“我能明显感觉到,房企在压缩费用,但同时还要求提效,一时间多了很多原本没有的工作,对各种细节越抠越细,同事间还要比较竞争。”

对于眼下的这种“高周转”现象,58安居客房产研究院分院院长张波通过微信告诉《每日经济新闻》记者:“北京近期取得预售证速度确实有所加快,这和相关部门效率提升有比较大的关联性。总体来看,未来北京整体提速会是比较明确的方向。”

“北京对于房企来说,无论是城市能级还是中高端需求,都是一个必须重视的市场,有着很强的吸引力。北京对于整个京津冀区域也有很强的带动作用,这个市场是不能小视的。”

编辑:黄宁
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