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房企现房库存或迎来去化良机

本文来源于:中新经纬 2022/08/11

尤其对出险房企以及此次“停贷潮”涉事企业来说,期房市场预期降低,优质现房存货以及高效的营销策略或成为一大筹码,有利于缓和市场情绪、促进资金回笼,对企业“活下去”意义重大。

中新经纬8月11日电 题:房企现房库存或迎来去化良机

作者 朱一鸣 克而瑞研究中心研究总监

汪慧 克而瑞研究中心研究员

7月以来,多地陆续出现商品房停工、交付延期等现象,目前监管层、房企都在大力“保交付”,但不确定性仍难消,新房交付焦虑情绪持续蔓延。在此背景下,或有越来越多购房者将目光转向可售现房。

中短期来看,房地产行业的现售制难以落地,大概率将以试点形式推进,叠加行业流动性仍紧张,现房资金沉淀压力甚大,因而新建现房大批入市显然难以实现,这也就为现房库存去化提供了良好契机。

现房库存压力加剧

物业存货作为房企资产的重要构成,一般包括已竣工物业、开发中物业以及尚未开发的土地,也是企业变现的资本。其中,已竣工物业受去化能力、入市意愿、产品市场接受度、交付节奏把控等因素影响,未能按期出售、结转,从而形成了现房库存。

2021年下半年以来,市场下行、销售遇冷,多数房企现房库存积压加剧。根据克而瑞数据统计,2021年底,行业50家典型房企现房库存总量超万亿元,较2020年同期增加26%,现房库存占比(已竣工物业存货/存货总额)为12.5%,同比上升1.9个百分点,有七成房企现房库存量与占比同时走高。

结合现房库存总量和占比来看,中海、招商、华侨城、合生创展、远洋等房企位居高位区(现房库存量高于200亿元,现房库存占比高于15%),其中,央企、国企所含比重较高。此外,从历年走势来看,可以发现合生创展、众安等现房存货占比近年来连续居高难下,去化压力不小。

整体来看,现房存货在部分房企资产中仍占据相当权重,不仅造成资金占用,影响资金利用效率,并且市场下行面临减值压力,亟待优化破解。

截至2021年末50家典型房企现房库存

购房者偏好转向,现房库存去化迎契机

目前,房地产行业流动性风险不仅影响债务如期偿还,连带项目建设也受到严重冲击。7月以来,多地陆续出现商品房停工、烂尾、交付延期等现象,新房交付焦虑情绪加速蔓延,为规避风险,购房者偏好从期房向现房。

在此背景下,“现房销售”成为重要卖点,这也为房企现房库存带来去化契机。尤其一些房企由于慢周转惯性、去化不力导致已竣工未售物业积压,形成可售现房高库存,或将打开出口,实现库存“轻型化”转身。

合生创展作为慢周转典型代表,现房库存占比常年保持在30%以上,远高于行业平均水平,2021年末为34.1%。“高端大盘”产品定位是影响其去化、周转速度不可忽视的症结。2021年,公司的存货周转率仅为0.15次/年,尽管相较往年有所上升,但仍处低位。

2022年前7月,合生创展总合约销售金额约为188亿元,较2021年同期同比下降约22.93%,把握住“现房销售”契机,加快存货周转,或许能助力企业经营局面得到进一步改善。

一二线城市战略房企去化预期向好

具体从项目层面来看,恒大、万科、招商、碧桂园等规模房企可售现房量多且分布广。以招商为例,截至2021年底,招商国内外主要房地产项目共计531个,其中涉宅已竣工项目超过160个,分布在40个城市,一二线城市比较优质项目较多。

部分房企尽管现房存货占比较高,如合生创展、大悦城等,但得益于一二线城市战略布局,可售现房资源分布集中,有利于聚焦发力,叠加行情加持,去化预期相对较好。根据企业年报数据统计,截至2021年底,大悦城可售现房建面在120万平方米左右,主要分布在北京、深圳、上海、南京、苏州等重点一二线城市。

截至2021年底大悦城可售现房资源分布

品质分类管理有利房企高效去化

由于房企可售现房存货主要为尾盘、积压项目或捂盘项目,品质更加直观化,在市场冷淡期,显然进一步加大了去化难点和考验。对房企来说,盘点现房资源,进行品质分类管理尤为重要,这也是提高去化效率的关键。此外,制定一市一策、一盘一策,当前市面上现房并不少见,优惠政策层出,通过营销策略吸引购房者也必不可少。

以恒大为首,少数房企已经展开“现房营销”铺排。2021年下半年,为应对流动性危机,恒大提出全面实施现房销售,进行自救。2022年4月20日,下发《关于下发黄金周期间10项重点营销措施及专项考核的通知》,重点围绕“现房大优惠”营销主题。中短期来看,“现房营销”已成为恒大常态化的营销推广方式。

尤其对出险房企以及此次“停贷潮”涉事企业来说,期房市场预期降低,优质现房存货以及高效的营销策略或成为一大筹码,有利于缓和市场情绪、促进资金回笼,对企业“活下去”意义重大。

编辑:王亚冉
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